Valor médio paulista fica em torno de US$ 6,55/m² ao mês, abaixo de mercados como Medellín e Lima; combinação entre escala e preços amplia competitividade do estado
O mercado de condomínios logísticos de São Paulo vive um cenário de forte demanda e pouca disponibilidade, mas os valores de locação ainda permanecem competitivos quando comparados aos de outros importantes polos da América Latina.
Dados da Colliers apontam que o preço médio de locação no mercado paulista está em aproximadamente US$ 6,55 por m² ao mês. O valor fica próximo ao registrado em Bogotá, de US$ 6,70, e abaixo de mercados como Lima, com US$ 7,31, e Medellín, onde a média chega a US$ 8,45 por m² ao mês.
A comparação chama atenção porque São Paulo combina preços relativamente competitivos com uma das maiores estruturas logísticas da região. O estado possui aproximadamente 16,9 milhões de m² de inventário institucional e opera com baixa disponibilidade de espaços.
No segundo trimestre, a absorção bruta paulista chegou a cerca de 524,6 mil m², quase três vezes os aproximadamente 176 mil m² de novo inventário entregues no mesmo período. O descompasso entre expansão da oferta e procura ajuda a manter pressionados os principais corredores logísticos do estado.
Em Guarulhos, por exemplo, a vacância está próxima de 1%, enquanto Barueri registra índice inferior a 2%. Cajamar, que possui mais de 3 milhões de m² de inventário, também opera com disponibilidade reduzida.
Apesar desse cenário, os valores médios paulistas ainda não alcançaram os registrados em alguns mercados latino-americanos de menor escala.
Para Ricardo Betancourt, CEO da Colliers Brasil, a comparação mostra que o preço do imóvel logístico é resultado de uma combinação de fatores e não apenas da relação entre oferta e demanda.
“Uma vacância muito baixa tende a pressionar os preços, mas o valor do aluguel também depende da escala do mercado, da quantidade de terrenos disponíveis, do custo de desenvolvimento, da infraestrutura e da maturidade de cada região. São Paulo possui um mercado extremamente desenvolvido, o que ajuda a ampliar as opções para ocupantes mesmo em um cenário de forte competição pelos melhores ativos”, afirma.
Medellín é um exemplo de como limitações físicas podem influenciar os preços. O mercado possui aproximadamente 1,07 milhão de m² de inventário e aluguel médio de US$ 8,45 por m². Segundo a Colliers, a disponibilidade limitada de terrenos industriais na região contribui para sustentar valores mais elevados.
Em Lima, o inventário Classe A chegou a aproximadamente 764 mil m² no primeiro semestre de 2026, após crescer cerca de 35% em três anos. Mesmo com a expansão, a disponibilidade permanece próxima de 3,5% e os preços vêm apresentando trajetória de alta nos principais corredores.
Bogotá também opera com oferta limitada. A taxa de disponibilidade está próxima de 4%, após ter recuado de aproximadamente 14% em 2021, movimento que vem abrindo espaço para novos desenvolvimentos em um mercado historicamente marcado por projetos construídos sob demanda.
“Quando uma empresa escolhe onde instalar um centro de distribuição, alguns centavos ou dólares por metro quadrado são apenas uma parte da equação. É preciso considerar acesso aos consumidores, rodovias, mão de obra, prazo de entrega e eficiência da operação. Por isso, mercados maiores e mais estruturados conseguem continuar atraentes mesmo quando a vacância cai”, diz Betancourt.
No caso paulista, comércio eletrônico, operadores logísticos e empresas de bens de consumo continuam entre os principais vetores de demanda. “A perspectiva é de que a baixa disponibilidade mantenha os desenvolvedores ativos e leve empresas a anteciparem cada vez mais as decisões sobre novos centros de distribuição”, explica Ricardo.
A tendência também reforça a importância de mercados alternativos. À medida que os principais corredores próximos à capital ficam mais ocupados, regiões com terrenos disponíveis, boa infraestrutura e acesso aos centros consumidores passam a ganhar espaço nas estratégias de expansão.
Para a Colliers, esse processo deve manter o mercado logístico latino-americano em transformação, com diferentes cidades buscando equilibrar crescimento do inventário, demanda por localização estratégica e custos competitivos para novos ocupantes.
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Mariana Yole Souza Senger
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