Comparativo da Colliers mostra que mercado paulista opera com estoque superior a 16 milhões de m² e baixa vacância, enquanto preços seguem abaixo de diferentes polos latino-americanos
A expansão do comércio eletrônico, a reorganização das cadeias de distribuição e a busca por centros logísticos mais próximos dos consumidores estão deixando os principais mercados de galpões da América Latina cada vez mais disputados. Nesse cenário de escassez regional, apenas São Paulo e a Cidade do México combinam grande escala de estoque com baixa disponibilidade de espaços.
Dados da Colliers mostram que o mercado paulista possui aproximadamente 16,9 milhões de m² de inventário logístico, consolidando o estado como um dos maiores polos da América Latina. Mesmo com esse volume, a disponibilidade permanece reduzida, reflexo de uma demanda que segue absorvendo novos empreendimentos.
No segundo trimestre de 2026, a absorção bruta em São Paulo chegou a aproximadamente 524 mil m², quase três vezes o volume de novos empreendimentos entregues no período, de cerca de 176 mil m². A dinâmica ajuda a explicar por que corredores consolidados seguem operando com pouca oferta.
Guarulhos, por exemplo, apresenta vacância próxima de 1%, enquanto Barueri registra menos de 2%. Cajamar, maior polo logístico do estado, também opera com disponibilidade reduzida, próxima de 3,5%.
A escassez de produto não é exclusiva do Brasil. O levantamento regional da Colliers mostra que Bogotá possui taxa de disponibilidade próxima de 4%, Medellín de aproximadamente 3,4% e Lima de 3,5%. Santiago, considerando os dados mais recentes disponíveis no estudo, apresenta vacância pouco superior a 6% em centros de armazenagem.
A comparação mostra que diferentes mercados latino-americanos enfrentam um desafio semelhante: construir novos espaços no mesmo ritmo em que empresas ampliam ou reorganizam suas redes de distribuição.
“A logística deixou de ser uma decisão operacional e passou a ocupar um lugar central na estratégia das empresas. A localização de um centro de distribuição interfere diretamente em prazo de entrega, custo de transporte, nível de serviço e capacidade de crescimento da operação. Com a disponibilidade nos patamares atuais, o risco não é mais decidir errado, é decidir tarde. Já vimos empresas perderem o imóvel, e o projeto, por levarem tempo demais para fechar negócio. A leitura é direta: quem quer garantir a melhor localização precisa decidir rápido”, afirma Ricardo Betancourt, CEO da Colliers Brasil.
Apesar da elevada demanda, São Paulo ainda apresenta preços competitivos quando comparada a diferentes mercados da região. Na base regional da Colliers, o valor médio pedido no mercado paulista está abaixo dos níveis registrados em mercados como Cidade do México, Medellín e Lima.
Essa diferença ajuda a mostrar que o custo imobiliário não depende apenas do nível de vacância. Disponibilidade de terrenos, infraestrutura, maturidade do mercado, custos de construção e proximidade dos principais centros consumidores também influenciam os valores praticados em cada região.
No México, por exemplo, o avanço do nearshoring vem estimulando investimentos industriais e logísticos ligados à aproximação das cadeias produtivas do mercado norte-americano. Na Colômbia, novos corredores logísticos surgem fora dos principais centros, enquanto o Peru continua ampliando seu estoque de condomínios Classe A.
No Brasil, a demanda segue fortemente ligada ao comércio eletrônico, operadores logísticos e empresas de bens de consumo. Ao mesmo tempo, novos mercados começam a ganhar relevância conforme as companhias buscam reduzir distâncias de entrega e diversificar suas redes de distribuição.
“São Paulo segue sendo referência pela dimensão do mercado consumidor e pela infraestrutura já consolidada, mas a descentralização logística já é uma realidade, não uma tendência distante e deve abrir espaço para novos polos fora do eixo tradicional. Para investidores e ocupantes, a leitura correta de onde a oferta está crescendo e onde a escassez persiste passa a ser decisiva”, diz Betancourt.
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Mariana Yole Souza Senger
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